Генподряд

Современное строительство  –  сложный высокотехнологичный процесс, в котором обычно принимает участие большое количество организаций. Сам процесс растянут во времени и обременён огромным количеством документов. Как должны быть распределены роли между участниками, какой алгоритм ведет к цели кратчайшим путем?

В абстрактной схеме основных «игроков» четыре:

Инвестор, финансирующий процесс;

Генподрядчик, «осваивающий» деньги инвестора;

Генпроектировщик, готовящий документацию и финансируемый инвестором или генподрядчиком;

 Заказчик, являющийся в какой-то мере «переводчиком» между тремя названными сторонами, а, кроме того, «крайним» по всем наиболее болезненным вопросам: сбор ИРД, получение ТУ, прохождение экспертизы, контроль выполнения работ и платежей и, наконец, сдача объекта.

 Если вы решили построить дом, провести реконструкцию здания или же просто организовать перепланировку офиса, вы можете сделать это разными способами: заниматься всем самостоятельно или же поручить работу сторонней организации, именуемой «генподрядчик». Называются эти способы соответственно: хозяйственный и подрядный. В первом случае заказчик все делает сам, для себя, не прибегая к помощи сторонних организаций, т. е. совмещает в себе все функции: генеральный подрядчик, генпроектировщик, заказчик, застройщик. При подрядном способе строительства, как это ясно из названия, заказчик заключает договор подряда, и все работы выполняет генподрядчик. Обязательства и ответственность, которую несет генподрядчик, прописываются в Правилах и договоре с застройщиком. В свою очередь, генеральный подрядчик заключает договоры с другими организациями – субподрядчиками, которые выполняют различные работы, однако он вполне может производить работы полностью самостоятельно. В качестве генерального подрядчика выступает организация, имеющая лицензию на ведение строительства и на заключение договора генерального подряда.   Большинство организаций, если их деятельность не связана вплотную со строительством, прибегают к услугам сторонних фирм. Это связано с тем, что получение лицензии – дело хлопотное и дорогостоящее: к примеру, нельзя получить лицензию только на ведение подряда – генподрядчик обязан выполнять как минимум 5 общестроительных видов работ, а, значит, придется указывать дополнительные виды работ из классификатора. Разумеется, для строительной организации это необходимо, но во всех остальных случаях имеет смысл обратиться к фирме, которая уже имеет лицензии. Такие требования к организации не случайны, если посмотреть на примерный перечень обязательств, которые берет на себя генподрядчик. Так, помимо организации всего комплекса работ по строительству или реконструкции объекта, поиска субподрядчиков и координации их действий генподрядчик составляет и контролирует график строительства. Контроль над соблюдением технологии ведения работ на объекте, обеспечение строительства необходимыми материалами и техникой, обеспечение безопасности во время работы на строительной площадке – всем этим также занимается генподрядчик. И, наконец, опробование и сдача законченного объекта приемочной комиссии – это заключительный этап деятельности, которую ведет генподрядчик.

Один из вопросов, возникающий у инвестора на этапе выбора подрядной организации, стоимость объекта «под ключ». Нам кажется, что ответить корректно на этот вопрос на этапе коммерческого предложения, не представляется возможным. Всякое сооружение требует фундамента. Здание с каркасом из лёгких металлоконструкций не исключение. В каждом конкретном случае конструкция фундамента определяется проектированием с учетом множества факторов: геологического строения грунта, конструктивных особенностей, фундаментов уже существующих зданий в пределах плана застройки и т.п. От обоснованности этих решений зависит как стоимость фундаментов, так и беспроблемная эксплуатация здания. Стоимость всего комплекса работ на начальном этапе точно учесть невозможно, из-за отсутствия проектных решений. В любом случае мастерство и опыт наших проектировщиков позволяет оптимизировать траты инвестора и не «закапывать в землю лишние деньги».

Со своей стороны хотели бы Вам предложить вариант сотрудничества, который возможно найдет отклик в Вашей организации. Таковым по нашему мнению может быть договор «Сдачи объекта под ключ». Договор не содержит стоимости полного комплекса услуг, а является, по сути, договором о намерениях между инвестором и генподрядчиком, определяющий меру ответственности между сторонами договора. Все же промежуточные этапы регламентируются дополнительными соглашениями к основному договору и имеют конкретную стоимость, (исходя из сложившейся на текущий момент ситуации, т.е. полученные тех.условия, выбранный материал, определённый вид работ и т.д.), подлежащую согласованию с инвестором. При таком варианте сотрудничества, так же возможно, основным договором учесть сверхприбыль организации-генподрядчика. Такой подход особенно удобен при желании инвестора рекомендовать своих партнёров в качестве субподрядчиков на тот или иной вид работ.